公积金缴存比例下降房价上涨之囚徒困境理论

摘要: 在今天(4月15日)下午举行的国新办吹风会上，住房城乡建设部表示，他们正与国家发改委、财政部、人民银行一道，制定《关于规范和阶段性适当降低住房公积金缴存比例的通知》。

近日住房城乡建设部表示，他们正与国家发改委、财政部、人民银行一道，制定《关于规范和阶段性适当降低住房公积金缴存比例的通知》，主要涉及以下内容：。

一、各地区应当严格执行相关规定，凡住房公积金缴存比例高于12%的，一律予以规范调整，不得超过12%;

二、各省市结合本地区实际情况，提出阶段性适当降低住房公积金缴存比例的具体办法，阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策，从2016年5月1日起实施，暂按两年执行;

三、生产经营困难企业除可以降低缴存比例外，还可以申请暂缓缴存住房公积金。

对于这个《通知》本号点评如下：

1、这对楼市是个好消息。缴纳公积金就是为了购房，缴纳的多无非就是贷的多。现在缴存比下降到12%，但还是有购房贷款的资格，实际上是降低了公积金的门槛。

2、同时减轻了企业和员工双方的负担。之前按照深圳市的规定，单位为职工缴纳和职工个人缴纳的住房公积金的缴存比例均不得低于缴存基数的5%，均不得高于缴存基数的20%;上海住房公积金单位、个人缴费比例皆为7%;北京则是不高于24%。现在统一设定了限制，各地区不得高于12%，是给私企员工和企业大大的减负了。

3、住房公积金制度应该改革，建立新的制度，例如住房银行。地方政府实行公积金制度存在一个“小算盘”，相当于设立了一个“小金库”，用于地方建设。住房公积金无论是提取购房还是租房都很不方便，而且还必须缴满规定年限。就算你已经购房了，也得接着缴纳。

若是用住房银行制度代替，则只要是首套房就可以享受到优惠。而且已经买过房的人，也不用再交“冤枉钱”。相对来说，这个制度更合理。

[page]房价是如何一步步的攀升上来的？

面对经济利益诱惑的时候，有多少人能抵挡诱惑，做出理智的选择呢?这是经济学上的一个艰难的抉择。

先给大家讲一个故事：

两个嫌疑犯作案后被警察抓住，分别关在不同的屋子里接受审讯。一开始两个人都打死也不肯招供，但是警察知道两人有罪，却缺乏足够的证据。于是，警察分别告诉每个囚徒：你们有三种选择：

两个共谋犯罪的人被关入监狱，不能互相沟通情况。

1、如果两个人都不揭发对方，则由于证据不确定，每个人都坐牢1年。

2、若一人揭发对方，而另一人好心保持沉默，则揭发者因为立功而立即获释，沉默者因拒不招供而入狱10年。

3、若这两个罪犯由于彼此不信任，都害怕被对方出卖，所以互相揭发，并且证据确凿，二者都判刑5年。

于是，每个囚徒都面临两种选择：坦白或招供。然而，不管同伙选择什么，为什么每个囚徒的最优选择是坦白呢?这是不仅有充斥着经济利益的博弈，也包含着对人性的不信任，虽然从整体利益来看，两个囚徒拒不招供都保持沉默是最佳的选择，但是每个囚徒从利己的角度出发，都害怕自己被对方出卖，与其遭到背叛，不如坦白从宽，至少可以折中判个5年。

这就是经济学中的“囚徒困境”，在楼市中也运用得淋漓精致。

目前正是楼市疯涨的时期，一个房东打算趁房价高涨卖房出货。但是房价一天一个价，他总是担心自己会卖亏了。于是他想出一个办法，他分别约不同的有意购买者谈价格。

这个房东对A说：这个套房子B愿意出400万购买，而且打算立刻交定金，但是觉得A更有诚意，如果A愿意加价到410万，会考虑优先卖给A。

A一听，这个房子的价格已经差不多和市场价持平了，怎么还能加价。如果中介再煽风点火，这个小区这个地段的房子是出一套卖没一套，不能考虑太久。A就会在恐慌的情绪下，开始考虑要不要加价。

同时，这个房东又对另一个购房者B说：A打算加价到410万买我的房子，你如果愿意加价，我看你人善，可以优先卖给你。现在市场一天一个价，你要是愿意加20万，我就直接和你签了。

B一听，犹豫了，这都卖到430万了，比市场价高出30万了。这个期间，房东接到买房者C的电话。于是他对C说，B愿意出430万，如果你不能出更高的价格，那么我只能卖给B了。

这时C可能会有点急了，看了好久的房子，怎么房东说变卦就变卦呢，又害怕房子被其他买家抢走了。这时房东又添油加醋，你要是不买，有的是人买，你以后可别后悔了，于是C咬牙加价到440万。

用同样的方法，大家都害怕房子被其他人买走了，房东在不同看房者之间不断周旋，运营囚徒困境的理论，最后将一套400万的房子卖到了500万。

最后一个接盘的人，在轮番的加价过程中，以高价买走房子，成了最笨的一个囚徒，而这个房东就是那个聪明的警察。这种小伎俩，在楼市中会经常出现，大家要擦亮眼睛，小心上当。

从这个案例中，我们可以悟出一个道理：合作是有利的“利己”策略。如果楼市中的买家能够理性对待房东的加价，不盲目竞价，就不会把房价炒得那么高了，导致楼市上的泡沫越来越大。

聪明如你，房价一直这么上涨，真的好吗?刚才那个不断被加价的购买者之所以还能接盘，主要是房价还在他承受的范围内，如果房价再继续涨下去，问题可就大了，这就囚徒困境就很难解开了。

从开发商的角度来讲，房子定价越高越好，甚至是高于市场价格也在所不惜，赚钱的事情当然是越多越好。

从购房者角度来看，房子仍是刚需，房价的上涨已严重偏离了老百姓的价格承受能力，即使是砸锅卖铁也负担不起。

一边是开发商或者卖房者不愿意降价卖房。宁肯囤积房源，也不肯降价出售。

一边是普通的老百姓(土豪除外)根本负担不起高涨的房价。这也陷入了经济学中常说的“囚徒因境”，如果双方都不让步，而楼市也没有更多的傻子愿意来接盘。最终会造成买房者无房居住，开发商房子卖不出去。

目前经济下行，老百姓收入上涨很困难，而让开发商降价，等于让他们割肉，可能性也不大。库存难去，房价高涨，如何达成一种平衡，将成为楼市的一个难题。（本文转自网络综合整理）

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