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房企业绩下挫暗降成必然明降待年底

发布时间:2019-10-18 01:34:21 阅读: 来源:袖扣厂家

买方与卖方的关系,归根结底是一场“拉锯战”。说白一点,“不是东风压倒西风,就是西风压倒东风”。随着相持的深入,这场“拉锯战”形势似乎已渐明朗:保利、万科、中海等龙头房企销售业绩下挫已成今年的主旋律,8月份保利、中海更是首次出现销售金额和销售面积同比“双降”,在库存量加大、拿地热情大减的现状之下,一场价格“暗降”大潮已悄然拉开帷幕。

龙头房企

首现双降低迷或持续

“金九”刚刚开启,两大龙头房企公布的销售业绩便给传统销售旺季泼了冷水。

9月7日晚,保利地产发布公告称,8月份公司实现签约面积52.94万平方米,同比下降36.45%;实现签约金额60.22亿元,同比下降11.99%.而就在两天前,万科公布8月份销售简报显示,8月万科实现销售面积96万平方米,销售金额104.8亿元,同比分别增长5.0%和减少12.6%.这是今年以来,保利首次出现月度销售面积和销售金额的同比双降,而万科则是首次出现月度销售同比下降。

同样是8月,中海地产的销售业绩被看作是今年迄今最为惨淡的一个月。该公司在中秋节期间发布的公告显示,中海实现合约销售44.5亿港元,同比下跌11%,环比下跌45%,销售面积和销售金额双双下跌。

其实,这只是雪上加霜的三瓢冷水。对比各大房企过往几个月的“成绩单”,房企业绩分化、销售下滑几乎成了今年的主旋律。比如7月,相当一部分企业销售业绩环比出现大幅下滑,其中保利、中海跌幅达到40%以上,绿城和万科跌幅也超过30%.

虽然7月份市场进入传统淡季,销售下滑也在情理之中,但今年各大企业跌幅之大却着实出人意料。中国房产信息集团分析师杨晨青指出,今年7月和去年7月市场环境相似,但从数据对比上看,去年这些企业在进入淡季之初的状况明显好于今年。

“这种局面其实几个月前就已预见到了。”戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文认为,调控后大城市销量低迷,政府现在限购又推到了二三线城市,销量下降导致销售业绩的下挫,这样的状况还会持续一定时间。

销售业绩下降直接导致开发商最为敏感的话题:资金回笼受影响。有数据显示,今年上半年,在沪深两市以及港交所上市的173家房企中,营业收入及净利润两项指标均同比上升的仅71家,占比四成。尤其是一些主要在一线城市布局的房企,因为限购等政策,上半年只完成了全年30%—40%的销售任务。

此外,数据还显示,上市房企平均资产负债率超过60%.截至今年6月30日,这些公司的债务总额达10102.7亿元,同比增长43%,远高于业绩增幅。随着新一轮限购令的展开,业内不少人士已开始讨论中小房企的出路问题。

压力放大

雪上加霜库存量增大

如果说只是单纯的业绩下降,问题还不那么严重。严重的是,由于之前对市场乐观,众多房企快速扩展在前,如今库存量的压力在业绩下滑的背景下又被放大了。

根据各地最新官方数据,截至目前,北京、上海、广州、深圳等一线城市新房库存已分别达到107525套、52683套、37523套、22760套;库存面积分别为1360.2万平方米、775.52万平方米、499.84万平方米、211.59万平方米。业内人士指出,房地产宏观调控效果在北京等一线城市最为明显,各家房企的存货也大多集中在这些一线城市。

易居房地产研究院日前发布的报告也显示,截至今年6月底,北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米,同比增长约18%,创阶段性新高。杭州、武汉、长沙、郑州4个典型二线城市新建商品住宅库存总量为1127万平方米,同比增长22.2%.

华泰联合分析师鱼晋华分析,今年二季度以来,核心城市楼房库存开始持续攀升。“我们统计了五大核心城市发现,目前库存量跟2008年12月的历史高位相比,仅仅相差20%.从推盘规律来看,我们判断今年下半年房地产库存量会持续上升,甚至可能超过2008年的高位。”

从广东全省来看,今年二季度末商品房待销面积2284.47万平方米,较一季度末增加103.73万平方米。经纬行统计的数据显示,截至8月31日,广州十区在售余货2.27万套,十区两市2.85万套,从4月开始的放量供应,使得目前全市在售的余货量较“五一”之前有所增加。

房企心态

预期不高拿地热情减

业绩下滑、库存增高,以及品牌房企在土地市场上的反应,便很容易窥探出他们目前的压力以及对后市的预期。

据21世纪不动产监测数据显示,2011年上半年,万科共拿地18幅左右,金额达100亿元;中海共拿地18幅,成交金额176亿元。最激进的仍属保利地产,截至7月19日,保利地产共拿地20幅以上,成交金额达206亿元,超过去年水平。但到了7月份,保利拿地速度明显放缓,其发布的公告显示,保利在7月份的拿地投入与获取土地面积环比均大幅下滑。

与此同时,除了保利与万科外,其他龙头房企上半年拿地并不多。如招商地产上半年仅拿地5幅,融创3幅,金地5幅,华润2幅,远洋5幅,世茂3幅,成交金额均在60亿元以下。更有一些企业基本停止了拿地,如首创置业等。

从品牌房企拿地的区域趋势来看,一线城市的土地成交正在减少,形成了以三线城市为主,二线城市次之,一线城市最末的土地市场趋势。

9月1日,广州年内最大规模土地拍卖遇冷便是一次典型反映。当时,广州市国土局一口气出让包括荔湾区、白云区、花都区和番禺区四个区共计10宗地的国有建设用地使用权,用地面积共199481平方米,建筑面积共484676平方米,起始价共166345万元。然而,这场声势浩大的土地拍卖竟然全部以底价成交,拍卖会上大型房企更是集体缺席。

官方数据也显示出土地市场的低迷和开发商拿地热情的锐减。8月底,广州市财政局局长张杰明在向广州市人大常委会作《关于广州市2011年上半年财政预算收支执行情况的报告》时透露,今年上半年,广州市国有土地使用权出让收入163亿元人民币,同比减收33.75亿元,下降17.14%,这与全年预计收入646.5亿元相距较远。

市场研判

融资成本高暗降潮涌

市场寒意渐浓,品牌房企为提振业绩也开始有所动作。在业内人士看来,面对眼前的市场现状,开发商或会采取三种措施进行补救,一是走向更小的城市,去三四线城市发展;二是做商业地产,像万科、中海这样的房企可能会依托企业的知名度进军商业地产;三是尝试降价。

而降价的尝试似乎已进入了明确的通道。

9月4日,保利在杭州项目“湾天地”推出团购促销活动,4幢楼房单价平均可直降4000元,相当于打了6.9折;而万科方面则表示,9月份将有4个全新项目盘入市,创下万科单月历史推盘纪录之最,每套房的降价幅度由5000元升级至10000元。在富力入市的

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